Résiliation d’un bail commercial à la suite d’un sinistre rendant l’immeuble impropre à l’exploitation

Un local commercial est ravagé par un incendie. L’expert évalue le coût du sinistre qui entraîne d’importants frais de remise en état.
En se fondant sur l’article 1722 du Code civil selon lequel « si, pendant la durée du bail, la chose perdue est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. […] il n’y a lieu à aucun dédommagement », le bailleur notifie au commerçant la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, ceci sans dédommagement. Le preneur du bail commercial conteste la résiliation et demande au bailleur d’effectuer les travaux de remise en état pour pouvoir continuer à exercer son commerce. En premier instance et en appel, les juges donnent gain de cause au commerçant. Ils considèrent que la résiliation du bail ne peut être constatée car le local n’a pas été détruit en totalité. En conséquence, ils condamnent le bailleur à faire procéder aux travaux de remise en état, en vertu de son obligation de délivrance. Dans sa décision rendue le 8 mars 2018, la 3e chambre civile de la Cour de cassation casse le jugement d’appel. En effet, elle assimile à la destruction totale du local l’impossibilité absolue et définitive de l’utiliser conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur. En l’occurrence, l’incendie avait rendu l’immeuble impropre à l’exploitation prévue au bail commercial, ce qui justifiait la résiliation de