L’évaluation du prix d’un fonds s’est longtemps appuyée sur l’application au chiffre d’affaires d’un coefficient multiplicateur compris entre 0,5 et 5. Une solution issue de l’Après-guerre, qui négligeait la rentabilité au profit de l’indice de production qu’exprime le chiffre d’affaires. Or, la rentabilité est devenue le critère essentiel de la valeur d’une entreprise. « Le modèle parfait, ce serait l’établissement qui assure 30 % de rentabilité », remarque Thomas Lamson, Managing Director Christie + Co France. Mais là encore, cela ne présume pas du nombre de nuitées ou du taux d’occupation qui sont des données stratégiques.
Une exploitation rentable
Si les professionnels sont attentifs à la rentabilité, les banques ont l’oeil rivé sur la capacité d’autofinancement d’une affaire avant tout engagement. « Plus exactement sur l’EBE, l’excédent brut d’exploitation, voire le RNE, résultat net d’exploitation. Sur un modèle anglo-saxon, on retient de plus en plus l’EBITDA (revenu avant intérêts, impôts, amortissements et provisions, proche de l’EBE aux impôts et taxes près) », précise Thomas Lamson. En un mot, c’est à la rentabilité de l’exploitation proprement dite que l’on s’attache. Ainsi, « sur Paris, par exemple, un trois étoiles se vend, murs et fonds, entre 12 et 15 fois son EBITDA. » En pratique, ce coefficient multiplicateur n’a d’autre origine que l’observation d’établissements comparables.
S’appuyant aussi sur une mesure du comparable, la méthode dite des millièmes s’appuie sur des établissements comparables dans un même périmètre.
La multiple du RBE (revenu brut d’exploitation) ou